늦어지는 부동산 공급 대책, 실기할라

정부의 주택 공급 대책 발표가 늦어지고, 서울 아파트 시장이 다시 들썩이면서 부동산 시장의 불안이 커지는 양상입니다. 이재명 대통령은 21일 기자회견에서 공급 대책을 곧 발표하겠다고 했지만, 서울시와 협의가 원활하지 않아 발표 일정을 결정하지 못한 상황입니다. 게다가 거론되는 공급 대책이 지난해 9·7 공급 대책을 구체화하는 수준에 그쳐 효과가 미지수라는 얘기가 나옵니다. 전문가들은 통화량이 늘고 확장재정 기조가 이어지는 상황에서 공급 신호가 약해지면 주택시장으로 자금이 몰릴 수밖에 없다는 점에서 보유세 로드맵 제시 등 후속 대책이 마련돼야 한다고 지적합니다.

국토부는 지난해 하반기부터 서울시와 용산정비창, 그린벨트 해제 등을 두고 협의를 진행중이지만 합의에 이르지 못하는 상황입니다. 가장 이견을 보이는 부분은 용산정비창 부지인데, 정부는 선호지역에 충분한 물량을 공급하려면 1만∼2만가구 수준이 필요하다는 입장이지만 서울시는 6000가구를 제시했다가 최근 8000가구로 늘렸지만 여전히 간극이 좁혀지지 않고 있습니다. 이번 추가 공급 대책에는 9·7 공급대책에 포함됐던 유휴부지, 노후청사 부지를 활용해 공급 규모를 늘리는 방안 등이 포함돼 있지만, 서울시 협조가 그리 녹녹하지 않은 상황입니다.

더 난감한 건 냉랭한 시장 반응입니다. 부동산 시장에선 거론되는 공급 대책 상당수가 이미 추진됐거나 과거에도 반복됐던 정책이어서 실효성이 의문스럽다는 평가가 나옵니다. 게다가 거론되는 상당수 유휴부지는 서울시나 인근 주민의 반대로 실제 공급이 가능할지 불투명한 상황입니다. 정부가 발표한 유휴부지 공급 계획이 착공으로 연결된 사례가 극소수에 불과하고, 착공 이후 입주까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 단기적인 시장 불안을 잠재우기에는 역부족이라는 반응이 적지 않습니다. 이 때문에 정부가 대책 발표를 안 하는 게 아니라 못한다는 얘기도 나옵니다.

하지만 그렇다고 부동산 공급 대책을 일찌감치 예고해 놓고 마냥 미루는 건 정상적 대응이라 할 수 없습니다. 실제 정부는 지난해 9월 공급 대책 발표 후 추가 공급책을 연말에 내놓겠다고 했지만 공념불이 됐습니다. 그나마 1월에 발표하겠다던 약속도 차일피일 늦어지는 상황입니다. 김윤덕 국토부 장관은 신년간담회에서 "1월중에는 발표할 수 있도록 최선을 다하겠다"고 했는데, 이달 중 발표를 확언한 것도 아니고 노력하겠다는 얘기였습니다.  

문제는 이 같은 침묵이 길어질수록 정책 신호 자체가 희미해질 수 있다는 점입니다. 부동산 시장은 정책 당국의 사정을 기다려 주지 않습니다. 주택이 언제, 어디에, 얼마나 공급될 지에 대한 신호를 읽고 움직입니다. 지금 정부가 보내는 신호는 이런 구체적인 내용이 아니라 공급 대책이 충분히 준비되지 못하고 있다는 것입니다. 그사이 정부의 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 여파로 잠시 주춤했던 서울 아파트 매매시장도 최근 다시 살아날 조짐이 뚜렷합니다. 거래량은 물론 가격도 '한강벨트'를 중심으로 강세를 보이고 있습니다.

전문가들은 결국 서울 아파트 시장을 안정시키기 위해선 부동산 세제 정상화가 최선이라고 지적합니다. 최근 김용범 청와대 정책실장은 이른바 '똘똘한 한채'로 불리는 고가 1주택자에 대한 보유세와 양도세 과세표준구간 세분화 등 부동산 세제 개편 가능성을 언급한 바 있습니다. 하지만 이 대통령은 기자회견에서 "부동산 세제 규제는 마지막 수단으로 지금은 고려하지 않고 있다"고 선을 그었습니다. 여당에서도 지방선거를 앞둔 상황에서 보유세와 종부세 인상이 부정적 영향을 준다는 점에서 손사래를 치는 상황입니다.  

이 대통령도 말했듯이 공급 확대로 부동산 시장을 안정시키는 것은 한계가 있습니다. 공급 확대 기조를 유지하더라도 실제 시장에 매물이 나오지 않으면 체감 효과는 제한적일 수밖에 없습니다. 부동산 기대수익률을 꺾는 데는 보유세 인상이 가장 확실한 방법이라는 게 전문가들의 일치된 견해입니다. 보유에 대한 과세는 점진적으로 강화하고 거래세 부담은 낮춰 매물이 자연스럽게 나오도록 유도해야 한다는 겁니다. 내실있는 부동산 공급 대책과 함께 중장기적인 보유세 로드맵을 발표하는 게 현 시점에서 가장 효과적인 수단입니다.